3月18日，2026房地产开发企业综合实力研究成果正式发布，备受关注的“房地产开发企业综合实力TOP500”等榜单揭晓。这项由中国房地产业协会主持、上海易居房地产研究院支持的研究工作连续开展了18年，相关研究成果已成为全面评判房地产开发企业综合实力及行业地位的重要标准。
本次发布的《2026房地产开发企业综合实力TOP500研究报告》指出，2025年我国房地产政策环境总体处于历史最宽松区间。随着供求关系持续好转，行业正加速进入以“止跌回稳”为核心、推动高质量发展的新阶段。进入2026年，在整体平淡的行情中，仍有部分房企业绩大幅回暖，尤其部分中小民企表现亮眼，行业销售有望加快企稳。
此外，大会还发布了房地产企业代建综合能力TOP30、房企交付力TOP50等相关研究成果，以及房建供应链企业综合实力TOP500首选供应商服务商品牌研究成果报告。
其中，代建TOP30研究以代建业务经营发展能力为主要衡量标准，对企业代建综合能力进行研究；交付力TOP50研究从“企业维度”及“项目维度”出发，综合研究企业及项目整体交付实力；首选供应商服务商品牌的研究工作持续开展17年，已成为房建供应商、服务商对标发展，提升多元能力的指南，以及房建领域工程采购招投标及战略合作的重要参考之一。
排名：综合实力华润第一，排名变动率有所提升
研究报告显示，2026房地产开发企业综合实力TOP500前三位由华润置地、保利发展和中海占据。其中，华润置地名次上升至第一位，保利发展、中海分别下降至第二位和第三位，招商蛇口、绿城、越秀、建发、龙湖、华发、金茂分列第四至第十位。
2026年头部房企排名变动率相对较大，相较于2025年，TOP10变动率为20%，TOP50、TOP100、TOP500变动率分别为14%、14%和17.2%。排名提升的房企普遍经营稳健，产品力强，建发、中建壹品、中建东孚等央国企排名提升幅度相对较大。
根据区域划分，华南地区占比23.0%，华北地区占比14.6%，西部地区占比9.2%，东北地区占比3.0%，占比较上年有所上升，其中西部地区房企数量占比较上年上升2.2个百分点，增幅最大。华东地区占比39.0%，中部地区占比11.0%，占比较上年有所下降，其中华东地区房企数量占比较上年下降3.0个百分点，降幅最大。
规模：资产规模降幅扩大，行业规模效应凸显
2025年TOP500房地产开发企业总资产均值为669.45亿元，同比下降12.83%；净资产均值为167.77亿元，同比下降9.49%。房地产行业总体仍处于缩表进程中，TOP500房企总资产、净资产规模继续下降，且同比降幅较上年有所扩大。
2025年，房企战略重点从“规模扩张”转向“风险可控”，通过债务处置、项目出售等方式主动去杠杆降负债。销售端市场信心不足，房企销售回款困难，投资端房企拿地态度更加谨慎和聚焦，多重因素叠加下，房企总资产与净资产规模持续收缩。
企业层面，保利发展、招商蛇口等央企或国企背景的开发商，虽然总资产也在下降，但降幅相对温和。而部分民营房企，被迫出售资产以稳定现金流，甚至退出开发市场。2021年以来，政策层面不断出台救市措施，这些举措短期内缓解了房企资金压力，稳定市场情绪，但并未扭转行业整体收缩趋势。
从本次研究结果来看，2025年TOP10、TOP50、TOP100、TOP200销售金额分别约占TOP500销售金额的41%、67%、82%、89%。相较于2024年的39%、69%、81%、92%，TOP10房企销售金额集中度有所提升，市场份额持续向头部房企集中。TOP200房企销售金额集中度有所下降，2025年部分排名靠后的地方小型房企销售金额同比有所提升。
风险：融资环境边际改善，融资成本有所下降
2025年，中央和监管部门持续落地“稳楼市”政策，房企融资环境出现边际改善，非银融资规模仍未改变下滑趋势，多数民营房企，尤其是出险房企，融资难题依然突出。
从长期偿债能力看，TOP500房企2025年资产负债率均值为58.65%，较上年下降2.07个百分点；净负债率均值为99.98%，较上年下降2.52个百分点。短期偿债能力方面，TOP500房企流动比率均值为1.86，较上年上升0.16；速动比率均值为0.78，较上年上升0.03，二者较上年均有小幅增长。尽管房企短期偿债能力有所改善，但仍有超过七成的企业速动比率小于1，可变现的流动资产无法覆盖流动债务，短期偿债压力较大。
研究报告显示，2025年TOP50房企融资总额为3817.41亿元，较2024年下降6.69%。从融资结构来看，TOP50房企境内债权融资总量为2532.97亿元，同比下降31.15%，融资量占比达到66.35%，较上年下降23.57个百分点。境外债权融资总量为610.50亿元，同比增长288.29%，境外债权融资占比为15.99%，较上年上升12.15个百分点。2025年房企境外融资信心有所修复，发行规模略有回升，华润、中海、绿城、新城等房企顺利发行了境外债，其中，新城为近三年首家获得境外债融资的民营房企。
另外，从融资成本来看，2025年TOP50房企新增融资成本为2.72%，较上年下降0.29个百分点。其中，境内债券加权平均融资成本为2.50%，较上年下降0.49个百分点；境外债券加权平均融资成本为6.07%，较上年上升2.00个百分点；资产证券化加权平均成本为2.46%，较上年下降0.89个百分点。
盈利：营收同比降幅收窄，盈利能力仍需修复
2025年TOP500房地产开发企业营业收入均值85.64亿元，同比下降9.93%，降幅较上年有所缩小。营业成本均值73.89亿元，同比下降8.70%。净利润均值1.42亿元，同比下降36.89%。现金及现金等价物余额均值59.79亿元，同比下降1.50%，房企融资仍在低位维持，销售筑底回款减少，资金层面压力依然较大，房企的现金持有量自2021年起，持续处于负增长状态。
2025年房地产行业总资产规模继续负增长，同时企业利润空间收窄，TOP500房企总资产收益率继续下降。报告显示，2025年TOP500房地产开发企业总资产收益率均值为0.38%，较上年下降了0.03个百分点；净资产收益率均值为1.10%，较上年下降了0.12个百分点；成本费用利润率均值为2.77%，较上年下降了0.48个百分点。
从净资产收益率构成来看，2025年总资产周转率小幅回升，有息负债增长受限，大部分企业加速去杠杆进程，权益乘数下降，销售净利率下降，三个指标共同作用下，净资产收益率继续下滑。行业利润空间受到挤压，盈利能力仍需修复，房企整体成本费用利润率继续下滑。
发展：结构性分化继续加深，投资信心逐步修复
2025年TOP10房企有9家全年销售金额同比下降，仅有金茂实现销售金额同比增长。在市场持续下行期，头部房企规模持续缩水，企业间分化现象明显，民营房企同比降幅相对较高，龙湖销售金额同比降幅超三成，而越秀、绿城销售金额同比降幅不超过10%。2025年销售金额最高的保利发展，销售额为2530亿元，未能触及3000亿元关口，共有4家房企销售额超2000亿元，较上年减少2家。
在投资方面，2025年多地推出土地市场利好政策，供地质量不断提升，提升了房企的拿地积极性。同时，近年来房企拿地力度减弱，随着存量土地的开发消耗，部分房企补仓意愿逐步增强。根据报告，2025年TOP30房企新增土地价值7012亿元，同比上升7.85%，头部房企拿地金额较上年有所回升。从拿地企业类型来看，央国企仍然是主力，拿地规模保持领先，民营房企投资信心呈现复苏态势。
2025年以来房企投资主旋律为“谨慎”与“聚焦”，国央企凭借资金优势和融资便利性，持续补充优质土储，民营房企聚焦核心城市深耕，拿地积极性相较上年有所提升。近年来拿地金额TOP20的房企中，央国企数量占比从2021年的40%增长到2024年的85%，2025年下降至80%，土地市场仍由央国企占据主导格局，民营房企拿地金额占比较低，但投资信心正在逐步修复。
运营：存货周转率小幅下降，行业去库存持续推进
2025年TOP500房地产开发企业存货周转率均值为0.13，较上年下降0.01；流动资产周转率均值为0.14，与上年持平；总资产周转率均值为0.09，较上年上升0.01。2025年房企库存并没有增长，但房地产市场需求偏弱，房企存货周转率有小幅下降。受行业政策调整及房企资产结构优化双重推动，房企总资产周转率有所回升。
从存货规模来看，2025年TOP500房企平均存货货值为320.39亿元，同比减少18.85%，平均存货规模连续四年负增长。TOP500房企中有超八成房企存货总量下滑，从企业性质来看，国企存货规模保持小幅增长或降幅相对较小，民营房企、混合所有制房企受限于现金流压力，投资意愿降低，存货规模降幅较大。
趋势：地产政策宽松升级，推动市场平稳运行
研究报告显示，2025年房地产政策宽松升级，中央和地方政府以“稳定房地产市场“、“促进房地产高质量发展”为主要目标，兼顾短期稳市场和中长期转型发展，从供需两侧及住房保障等维度出台了一系列支持性政策。在宏观经济复杂环境与调控政策持续优化的双重作用下，房地产市场呈现“量价企稳、结构分化”态势。
2025年，房企经营聚焦稳健发展，头部房企交付任务基本完成，行业交付风险大幅缓解。产品品质提升成为企业间竞争的核心方向，房企紧跟“好房子”建设要求，聚焦产品力打造，同时深化营销变革，从“渠道为王”转向“内容为王”，适配存量时代竞争需求。整体来看，房企经营向提质、多元、高效转型，稳步应对行业调整。
研究报告指出，2026年房地产行业核心任务是推动市场平稳运行，政策有望持续完善发展新模式的制度框架，供给侧坚持控增量、去库存、优供给原则，优化土地供应节奏，盘活存量资产。需求侧推出针对性措施降低购房成本，充分释放刚性住房需求和改善性需求。对企业而言，随着行业告别城镇化规模扩张的红利期，房企需要积极修炼内功提升产品力，满足购房偏好的转变，挖掘不同城市、不同购房群体的结构性需求，开辟新的增长路径。
2026房地产开发企业综合实力TOP500及专项研究成果
房地产开发企业综合实力研究标准
本报告严格按照“科学、公正、客观、权威”的工作原则，参照《财富》《商业周刊》《福布斯》等国际知名排行榜评选标准，对房地产开发企业综合实力TOP500的企业设立如下参评标准：
（1）在中国大陆地区依法设立并登记注册的房地产开发企业，或者在中国大陆地区依法设立并登记注册的具有独立法人的专门经营中国大陆地区房地产业务的外商投资的子公司；
（2）房地产开发经营业务收入占企业主营业务收入的比重超过50%；
（3）虽未达到第（2）项标准，但近两年房地产业务年平均销售额不少于1亿元或销售面积不少于5万平方米的房地产开发企业；
（4）对于近两年有经营异常、欠税、严重拖欠工程款、重大税收违法、工商行政处罚、失信、债务违约等违法违规行为者，将根据情况予以扣分甚至不被列入参选范围；
（5）对于提供虚假数据者，或在安全生产、环境保护等领域发生重大责任事故者，将取消参评资格。
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